DSR 뜻과 계산법, 대출 한도 늘리는 방법

1. DSR이 뭔가요?

DSR은 총부채원리금상환비율이에요. 쉽게 말하면 "1년 동안 버는 돈 중에서 대출 갚는 데 얼마를 쓰는가"예요.

DSR = 모든 대출의 1년 원금 + 이자 ÷ 연소득 × 100

연소득이 5,000만 원이고 1년에 대출 갚는 돈이 2,000만 원이면 DSR은 40%예요. 은행은 DSR이 40%를 넘으면, 저축은행·카드사 같은 2금융권은 50%를 넘으면 새 대출을 해 주지 않아요(총대출이 1억 원을 넘는 경우).

2. 대출 종류별로 DSR에 들어가는 금액

신용대출이 한도를 크게 줄여요. 신용대출 3,000만 원(금리 6%)이 있으면 원금 600만 원 + 이자 180만 원, 해마다 780만 원을 갚는 것으로 봐요. 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도 전체를 대출로 봐요.

3. 예시로 계산해 보기

연소득 5,000만 원인 사람이 금리 4%, 원리금균등 방식으로 주택담보대출을 받는 경우예요(은행 40% 기준).

신용대출 3,000만 원 하나 때문에 주택담보대출 한도가 1억 3,000만 원 넘게 줄었어요. 집을 사기 전에 신용대출을 먼저 줄이는 게 좋은 이유예요.

4. 스트레스 DSR이란?

앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 금리를 더 높게 잡는 제도예요. 2024년부터 단계적으로 시행돼 지금은 은행과 2금융권의 주택담보대출과 신용대출에 적용돼요.

• 실제로 내는 이자는 그대로예요. 한도만 줄어요.
• 변동금리 대출에 가장 많이 붙고, 고정금리 기간이 길수록 적게 붙어요. 순수 고정금리는 붙지 않아요.
• 수도권과 지방, 대출 종류에 따라 붙는 값이 달라서 정확한 값은 은행에 물어보는 게 가장 정확해요.

5. LTV, DTI와 무엇이 다른가요?

집을 살 때는 LTV로 계산한 한도와 DSR로 계산한 한도 중 더 작은 금액까지만 빌릴 수 있어요. 집값이 비싸도 소득이 적으면 DSR 때문에, 소득이 많아도 집값이 싸면 LTV 때문에 한도가 막혀요.

6. 대출 한도를 늘리는 방법

1. 신용대출·마이너스통장 줄이기: 쓰지 않는 마이너스통장은 한도를 줄이거나 없애요.
2. 대출 기간 늘리기: 30년보다 40년이 1년 상환액이 적어 한도가 늘어나요(총이자는 늘어요).
3. 고정금리·혼합형 고르기: 스트레스 금리가 적게 붙어요.
4. 부부 소득 합치기: 함께 대출받으면 두 사람 소득을 더해서 계산해요. 대신 두 사람의 대출도 모두 더해요.
5. 정책 대출 알아보기: 디딤돌·보금자리론 같은 정책 대출은 DSR 적용이 다를 수 있어요.

→ DSR 계산기로 내 한도 계산해 보기